Der steuerpflichtige Mieter, der zu seinen Lasten gehende bauliche Massnahmen an dem von ihm gemieteten Objekt ausführt oder ausführen lässt (Rohbaumiete; der Mieter bezahlt die eingebauten Gegenstände), kann hierfür den Vorsteuerabzug vornehmen, sofern er das Objekt für eine zum Vorsteuerabzug berechtigende unternehmerische Tätigkeit verwendet. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter optiert hat oder nicht. Ob es sich beim Vermieter gleichzeitig auch um den Generalunternehmer handelt, der diese baulichen Massnahmen vornimmt oder vornehmen lässt, ändert ebenfalls nichts daran.

Die Weiterfakturierung der Kosten für diese Einrichtungen durch den steuerpflichtigen Mieter an einen Dritten (z. B. den Vermieter oder den Nachfolgemieter bei Kündigung) ist als Lieferung zum Normalsatz steuerbar, da es sich um eine (ganze oder teilweise) Fakturierung von seinerzeit entstandenen Ausbaukosten handelt. Wurden die Einrichtungen durch den vorherigen Mieter gemischt verwendet, d. h. sowohl für die Erzielung steuerbarer als auch für von der Steuer ausgenommener Leistungen, besteht für ihn allenfalls die Möglichkeit einer Einlageentsteuerung (Art. 32 MWSTG). Das Gleiche gilt für eine ausschliessliche Verwendung für von der Steuer ausgenommene Leistungen und anschliessender steuerbarer Weiterfakturierung.

Bei einer Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch bzw. Einlageentsteuerung) ist zu beachten, dass die zur Ermittlung des Zeitwertes anzurechnende Abschreibung mit 5 % pro Jahr zu berücksichtigen ist.

Gehen die Einrichtungen entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters resp. Eigentümers über oder hat der Mieter sie auf eigene Kosten zu entfernen, liegt diesbezüglich keine Nutzungsänderung vor. Je nach bisherigem Verwendungszweck ist der Mieter für die Rückbaukosten zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Beispiel 1
Die steuerpflichtige Mieterin Max AG mietet zu Beginn des Jahres 2018 bei der Immo AG an bester Passantenlage diverse Büroräumlichkeiten (Vermietung mit Option; feste Mietdauer von 10 Jahren) im Rohbau. Die zusätzlichen Aufwendungen für den Ausbau und Bezug der Büros (z. B. Plattenboden, zusätzliche Wände, feste Installationen und Sanitäranlagen) belaufen sich auf 200‘000 Franken zuzüglich 7,7 % MWST von 15‘400 Franken. Die Max AG verfügt im Zeitpunkt der Aufwendungen über ein Vorsteuerabzugsrecht im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit von 50 %. Somit kann die Max AG auf den Aufwendungen nur einen Vorsteuerabzug von 7‘700 Franken geltend machen. Ab dem Jahr 2023 erwirtschaftet die Max AG nur noch steuerbare Umsätze, d. h. es besteht das volle Vorsteuerabzugsrecht. Die Max AG kann deshalb folgende Einlageentsteuerung geltend machen:

Beispiel 2
Die steuerpflichtige Mieterin Meier AG mietet zu Beginn des Jahres 2014 bei der Immo AG diverse Schulungsräumlichkeiten (Vermietung ohne Option; feste Mietdauer von 10 Jahren) im Rohbau. Die zusätzlichen Aufwendungen für den Ausbau und Bezug der Schulungsräumlichkeiten (z.B. Plattenboden, zusätzliche Wände, feste Installationen und Sanitäranlagen) belaufen sich auf 200‘000 Franken zuzüglich 8,0 % MWST von 16‘000 Franken. Die Meier AG verwendet die Räumlichkeiten für Schulungsleistungen im Bildungsbereich (nicht optiert und kann daher keinen Vorsteuerabzug auf den Aufwendungen für den Ausbau der Schulungsräumlichkeiten vornehmen). Infolge Expansion lässt die Meier AG im Jahr 2018 eine eigene Liegenschaft für ihre Schulungs- und Beratungstätigkeiten erstellen und will deshalb aus dem Mietvertrag „aussteigen“. Die Meier AG findet per 1. November 2018 einen Nachmieter, die Radsport AG, die ihren Mietvertrag mit der Immo AG übernimmt. Für den im Jahr 2014 durch die Meier AG getätigten Ausbau wird mit der Radsport AG eine Zahlung über 100‘000 zuzüglich 7,7 % MWST von 7‘700 Franken vereinbart. Die Meier AG muss die Zahlung der Radsport AG versteuern, kann aber im Gegenzug folgende Einlageentsteuerung geltend machen: