Der Wert des Bodens versteht sich als roherschlossenes Land. Die Roherschliessung umfasst im Wesentlichen:

• Das Erstellen von Zu- und Ableitungen, Zufahrtswegen bis und ab Parzellengrenze (in der Regel Strassen-, Infrastruktur-, Perimeter- und Mehrwertbeiträge an die öffentliche Hand);

• die Landvermessung, Parzellierungskosten (z.B. für Geometer sowie grundbuchamtliche Mutationskosten bei der Zusammenlegung oder Aufteilung von Parzellen); und

• die Kosten für die Vermarchung.

Verwendet die steuerpflichtige Person den Boden nicht für von der Steuer ausgenommene Zwecke, ist sie in Bezug auf die Aufwendungen für die Roherschliessung - wie beispielsweise auch für den Totalabbruch oder die Bodensanierung - im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Beispiel
Das steuerpflichtige Generalunternehmen, Müller Bauengineering AG, kauft von der Privatperson Hans Muster mit Wohnort Köniz unerschlossenes Bauland für 3 Mio. Franken. Die Roherschliessung (Erstellen von Zu- und Ableitungen sowie Zufahrtswegen) im Betrag von 250’000 Franken erfolgt durch die Gemeinde Köniz. Im Rahmen der Roherschliessung fallen bei der Müller Bauengineering AG noch zusätzliche vorsteuerbelastete Aufwendungen für die Landvermessung, Parzellierung usw. über 32’310 Franken (inkl. 7,7 % MWST) an.
Die Müller Bauengineering AG verkauft zu einem späteren Zeitpunkt die eine Hälfte des Baulandes (Gesamtleistung inkl. Roherschliessung, Landvermessung, Parzellierung usw.) zum Preis von 1,8 Mio. Franken an die Baumann Immobilien AG. Die andere Hälfte (inkl. Roherschliessung, Landvermessung, Parzellierung usw.) verwendet sie für die Erstellung einer Geschäftsliegenschaft (zwecks späterer Vermietung).

Steuerliche Beurteilung

• Die Übertragung des Baulandes von der Privatperson Hans Muster an die Müller Bauengineering AG erfolgt steuerunbelastet.
   
• Die durch die Gemeinde Köniz erbrachten Leistungen für die Roherschliessung von 250’000 Franken stellen bei dieser eine hoheitliche Tätigkeit dar. Die Rechnungsstellung durch die Gemeinde Köniz erfolgt somit ohne MWST.
   
• Auf den vorsteuerbelasteten Aufwendungen von 32’310 Franken darf die Müller Bauengineering AG in einer ersten Phase den Vorsteuerabzug im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit geltend machen.
  Beim Weiterverkauf des hälftigen Baulandes an die Baumann Immobilien AG muss die Müller Bauengineering AG jedoch eine Vorsteuerkorrektur vornehmen. Dieser Weiterverkauf inklusive Roherschliessungskosten unterliegt nicht der MWST (Art. 24 Abs. 6 Bst. c i.V.m. Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG).
  Die andere Hälfte des Baulandes verwendet die Müller Bauengineering AG für ihre unternehmerische Tätigkeit (Erstellung einer Geschäftliegenschaft zwecks späterer Vermietung). Diesbezüglich erfolgt keine Korrektur der Vorsteuer.
  Falls bereits bei der Roherschliessung bekannt ist, dass ein Teil des Baulandes weiterverkauft wird, so sind die anfallenden Vorsteuern vorweg anteilsmässig zu korrigieren.
   
• Auf den vorsteuerbelasteten Aufwendungen für die Roherschliessung zur Erstellung der Geschäftsliegenschaft hat die Müller Bauengineering AG im Rahmen ihrer unternehmerischen zum Vorsteuerabzug berechtigenden Tätigkeit (z.B. Vermietung mit Option) Anspruch auf Vorsteuerabzug.

Ist der Bodenwert im Pauschalpreis für ein Bauwerk eingeschlossen, muss dieser Wert grundsätzlich in den Verkaufsdokumenten (z.B. Vertrag oder Rechnung) ausgeschieden werden. Dies kann beispielsweise nur textmässig erfolgen:

„Im Pauschalpreis von 800’000 Franken sind, ohne Wert des Bodens von 200’000 Franken, in 600’000 Franken 7,7 % MWST enthalten“.

Der Verkäufer hat aber auch die Möglichkeit, den Wert des Bodens mit geeigneten Unterlagen und/oder Aufzeichnungen detailliert zu dokumentieren.