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a)

Eine Option für den Verkauf oder die Vermietung von Grundstücken oder Grundstücksteilen ist immer möglich, sofern das verkaufte oder vermietete Objekt beim Käufer resp. Mieter nicht ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt wird oder genutzt werden soll (Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG).

Als Nutzung für Wohnzwecke im Sinne von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b MWSTG gilt der Gebrauch der Räumlichkeiten als Wohnsitz im Sinne der Artikel 23 ff. ZGB und/oder für den Wochenaufenthalt. Wochenaufenthalter sind Personen, die an den Arbeits-, Ausbildungs- oder Studientagen am Arbeits-, Ausbildungs- oder Studienort übernachten und die freien Tage (in der Regel Wochenenden) regelmässig an einem anderen Ort verbringen. Ein Wochenaufenthalt am Arbeits-, Ausbildungs- oder Studienort ist in der Regel notwendig, wenn eine alltägliche Rückkehr an den Wohnort aus zeitlichen, beruflichen oder finanziellen Gründen nicht zumutbar ist. Geeignete Nachweise des Wohnsitzes sind beispielsweise eine Wohnsitzbestätigung oder -bescheinigung der jeweiligen Wohnsitzgemeinde. Bei Wochenaufenthalt sind geeignete Nachweise etwa ein Aufenthaltsausweis oder eine Meldebestätigung der jeweiligen Aufenthaltsgemeinde.

 

Die ausschliessliche Nutzung für Wohnzwecke ist für jedes einzelne Vertragsverhältnis zu prüfen. Werden beispielsweise 3 Stockwerke mit einem einzigen Vertrag vermietet, ist die Option nur dann ausgeschlossen, wenn alle 3 Stockwerke ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt werden oder genutzt werden sollen. Werden also 2 Stockwerke ausschliesslich für Wohnzwecke und 1 Stockwerk zur Hälfte für Wohnzwecke und zur Hälfte für unternehmerische Zwecke genutzt, ist die Option dennoch möglich. Der Mieter darf jedoch auf dem zu Wohnzwecken genutzten Teil keinen Vorsteuerabzug vornehmen. Die Option der im Inland erbrachten Leistungen erfolgt durch offenen Ausweis der Steuer in der Rechnung und/oder im Vertrag beziehungsweise durch Deklaration in der MWST-Abrechnung unter den Ziffern 200 und 205 (kumulativ). Die optierten Umsätze sind im Abrechnungsformular unter den Ziffern 200, 205 und 302, der Wert des Bodens ist unter den Ziffern 200 und 280 zu deklarieren.

 

b)

Nach dem Grundsatz «Miete und Nebenkosten = eine Einheit» hat der die Option ausübende Eigentümer resp. Vermieter auf den Mieteinnahmen und den Nebenkosten die Steuer zum Normalsatz zu entrichten. Dies gilt auch dann, wenn in den Nebenkosten einzelne Komponenten (z. B. Versicherungsprämien oder Wasserverbrauch) enthalten sind, die  für sich allein betrachtet  nicht oder nur zum reduzierten Steuersatz steuerbar wären (Übergangsregelung Nebenkosten; Ziff. 6.3.1.2). Der Eigentümer resp. der Vermieter ist für die Aufwendungen am betreffenden Mietobjekt zum Vorsteuerabzug berechtigt. Optieren kann grundsätzlich nur der Eigentümer resp. der Vermieter oder ein allfälliger Untervermieter.

 

c)

Aufwendungen, die für die Erzielung optierter Leistungen anfallen, berechtigen zum Vorsteuerabzug. Erbringt die steuerpflichtige Person von der Steuer ausgenommene Leistungen im Ausland und kann für diese, wären sie im Inland erbracht worden, gemäss Artikel 22 MWSTG optiert werden, berechtigen die für die Erbringung dieser Leistungen angefallenen Aufwendungen im Rahmen der unternehmerischen Tätigkeit zum Vorsteuerabzug (Art. 29 Abs. 1bis MWSTG). Ist die Option nicht möglich  weil eine Nutzung für Wohnzwecke vorliegt  besteht kein Anspruch auf Vorsteuerabzug.

 

d)

Eine Option ist auch möglich für die Vermietung und den Verkauf an institutionelle Begünstigte (u. a. diplomatische Missionen und Vertreter, internationale Organisationen). Diese Option ist beschränkt auf Grundstücke und Teile davon, die administrativen Zwecken dienen, beispielsweise für Büros, Konferenzsäle, Lager, Parkplätze. Solche Entgelte sind jedoch von der Steuer befreit (Art. 107 Abs. 1 Bst. a MWSTG i. V. m. Art.143150 MWSTV). Für die in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten besteht der Anspruch auf Vorsteuerabzug.

 

Weitere Informationen zu Vermietung und Verkauf von Grundstücken an institutionelle Begünstigte ergeben sich aus der MWST-Info Leistungen an diplomatische Vertretungen und internationale Organisationen.

 

Die Grundsätze sowie Voraussetzungen der Option können der MWST-Info Steuerobjekt entnommen werden.

 

Optiert eine steuerpflichtige Person nicht für die Vermietung von Sportanlagen, kann sie die Vorsteuerkorrektur für die gemischte Verwendung (Art. 30 MWSTG) weiterhin analog der stillen Versteuerung (Vorsteuerkorrektur im Umfang der Entgelte für die von der Steuer ausgenommene Vermietung) vornehmen, sofern diese Art der Vorsteuerkorrektur in ihrem konkreten Fall sachgerecht ist (Art. 68 MWSTV). Trifft dies zu, entfällt die hiervor beschriebene Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch auf den noch nicht abgeschriebenen Teilen der Investitionen für die Sportanlagen.

 

Änderung des MWSTG per 01.01.2018.


18.11.2020
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