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Erstellt eine steuerpflichtige Person ein Bauwerk für den Verkauf, die Vermietung oder für ihre unternehmerische Verwendung, berechtigen die Bezüge der betreffenden Gegenstände und Dienstleistungen im Hinblick auf (obligatorisch oder wegen Option) steuerbare Leistungen bereits während der Planungs- und Bauphase zum Vorsteuerabzug.

 

Wird das Bauwerk teilweise auch für eine nicht unternehmerische Tätigkeit (z. B. bei einer Einzelunternehmung für private Zwecke) geplant, ist der Vorsteuerabzug auf den direkt zuordenbaren Aufwendungen von vornherein ausgeschlossen. Auf den nicht direkt zuordenbaren Aufwendungen ist der Vorsteuerabzug nach betrieblich objektiven Kriterien mit einem Schlüssel (z. B. Fläche, Rauminhalt oder andere sachgerechte Berechnungen) zu ermitteln.

 

Die nicht direkt zuteilbaren Allgemeinräume wie beispielsweise Veloabstellraum, Treppenhaus, Heizungsraum, Waschplatz, Verkehrsflächen oder allgemeine Toilettenanlagen sind für die Berechnung des Flächen- und Raumschlüssels nicht einzubeziehen.

 

Optiert die steuerpflichtige Person in der Folge in geringerem Ausmass als sie zuvor den Vorsteuerabzug geltend gemacht hat, muss sie die zu viel geltend gemachten Vorsteuern für die betreffenden Steuerperioden vollumfänglich (ohne Abschreibung; Art. 69 Abs. 1 MWSTV) rückgängig machen, da die vorsteuerbelasteten Gegenstände und Dienstleistungen als noch nicht in Gebrauch genommen gelten. Auf den zu viel geltend gemachten Vorsteuern ist jedoch kein Verzugszins geschuldet.

 

Gemäss Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b MWSTG ist die Option für die Vermietung und den Verkauf von Bauwerken oder Teilen davon ausgeschlossen, sofern der Empfänger das Miet- oder Kaufobjekt ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt oder nutzen wird ( Ziff. 3.1 Bst. a). Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Erzielung solcher Leistungen anfallen, berechtigen nie zum Vorsteuerabzug. Hat die steuerpflichtige Person dennoch einen Vorsteuerabzug geltend gemacht, so hat sie diesen vollumfänglich mit einer Korrekturabrechnung zu berichtigen. In diesem Fall ist neben der zu bezahlenden Steuer (Rückzahlung der damals geltend gemachten Vorsteuern) auch ein Verzugszins geschuldet.

Artikel 30 Absatz 2 MWSTG ist bei Bauwerken oder Teilen davon nicht anwendbar, d. h. es muss eine laufende Zuweisung der Vorsteuer vorgenommen werden.

 

Beispiel 1
Ein steuerpflichtiges Baugeschäft erstellt für seine unternehmerische Tätigkeit einen Werkhof. Die bezogenen Gegenstände und Dienstleistungen berechtigen zum Vorsteuerabzug.

 

Beispiel 2
Ein steuerpflichtiger Unternehmer lässt ein Geschäfts- und Wohnhaus für die spätere Vermietung erstellen. Auf 60 % der Fläche sind Laden- und Büroflächen vorgesehen, auf dem Rest von 40 % sind Wohnungen geplant. Auf den bezogenen Leistungen, welche direkt den Wohnungen zugeordnet werden können, ist ein Vorsteuerabzug nie möglich.

Auf den bezogenen Leistungen, welche direkt den Laden- und Büroflächen zugeordnet werden können, kann der Vorsteuerabzug vollumfänglich geltend gemacht werden.

Auf den bezogenen Leistungen, bei welchen eine direkte Zuordnung nicht möglich ist, kann vorerst ein Vorsteuerabzug von 60 % (sofern die Fläche einem sachgerechten Schlüssel entspricht) geltend gemacht werden.

Erfolgt die Option bei der Vermietung für die Laden- und Büroflächen schlussendlich zu einem abweichenden Prozentsatz, ist die geltend gemachte Vorsteuer vollumfänglich (ohne Abschreibung) zu korrigieren. Der Unternehmer schuldet auf den zu viel geltend gemachten Vorsteuern jedoch keinen Verzugszins.

 

Beispiel 3
Ein steuerpflichtiges Baugeschäft erstellt einen Neubau, der ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt wird oder genutzt werden soll.

Ein Vorsteuerabzug für die bezogenen Leistungen ist nicht möglich. Hat er dennoch einen Vorsteuerabzug geltend gemacht, muss er diesen mit einer Korrekturabrechnung berichtigen und ein Verzugszins ist geschuldet.

Zusätzlich zum Ausschluss des Vorsteuerabzugsrechts auf den Aufwendungen für die Erstellung des Neubaus fällt beim Baugeschäft auf dem Wert der im Zusammenhang mit der eigenen Herstellung des Neubaus vorübergehend verwendeten Infrastruktur (Geräte, Maschinen, Planung usw.) eine Vorsteuerkorrektur an (Art. 30 Abs. 1 MWSTG).

Der Vorsteuerabzug ist grundsätzlich im Umfang der Steuer, die auf der Vermietung der Infrastruktur an eine Drittperson anfallen würde, zu berichtigen (Art. 31 Abs. 4 MWSTG). Die erforderliche Vorsteuerkorrektur kann jedoch auch pauschal mittels eines Zuschlages von 33 % (Art. 69 Abs. 3 MWSTV) auf den Vorsteuern, die auf dem für die eigene Herstellung des Neubaus verwendeten beziehungsweise eingebauten Materials lasten, vorgenommen werden. Vorbehalten bleibt der Nachweis der effektiven Vorsteuern, die auf die Ingebrauchnahme der Infrastruktur entfallen (Art. 69 Abs. 3 MWSTV).

 

Beispiel 4
Ein steuerpflichtiger Bauunternehmer erstellt einen Neubau, den er zur Hälfte für Wohnzwecke und zur anderen Hälfte für Büroflächen nutzen will. Ein Vorsteuerabzug für die Hälfte der bezogenen Leistungen (Büroflächen) ist zunächst möglich. Im Laufe der Bauphase entschliesst er sich, den Neubau ausschliesslich für Wohnzwecke (eine Option ist ausgeschlossen) zu nutzen. Dazu reicht der Unternehmer ein geändertes Baugesuch ein.

Der Bauunternehmer muss die geltend gemachten Vorsteuern im Zeitpunkt der Eingabe des geänderten Baugesuchs mit der ordentlichen MWST-Abrechnung berichtigen (ohne Verzugszinsfolgen). Falls der Bauunternehmer diese Berichtigung erst zu einem späteren Zeitpunkt vornimmt, ist eine Korrekturabrechnung einzureichen. Der Verzugszins (aufgrund der Korrekturabrechnung) beginnt im Zeitpunkt der Einreichung des geänderten Baugesuchs zu laufen.

Im Weiteren muss der Bauunternehmer noch eine Vorsteuerkorrektur für die gemischte Verwendung der Infrastruktur (Art. 30 Abs. 1 i. V. m. Art. 31 Abs. 4 MWSTG sowie Art. 69 MWSTV; 33 %) vornehmen.

 

Beispiel 5
Die steuerpflichtige Meier Architektur AG lässt einen Neubau, der ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt wird, erstellen. Die Ingenieur- und Architekturarbeiten für die Erstellung des Neubaus werden durch die Meier Architektur AG selbst erbracht. Alle anderen Leistungen für den Bau der Liegenschaft werden durch Dritte erbracht und der Bauherrin (Meier Architektur AG) mit Steuer in Rechnung gestellt.

Bei der Erstellung der Wohnliegenschaft kann die Meier Architektur AG auf sämtlichen Drittleistungen keine Vorsteuer geltend machen. Zudem muss die Meier Architektur AG für die Ingebrauchnahme der (Verwaltungs-)Infrastruktur eine Vorsteuerkorrektur für die von ihr selbst erbrachten Ingenieur- und Architektur-Dienstleistungen (diese werden für die Erzielung für von der Steuer ausgenommene Leistungen [nicht optierbar] verwendet) vornehmen.

 

Die Vorsteuerkorrektur für die Ingebrauchnahme der (Verwaltungs-)Infrastruktur kann mittels annäherungsweiser Ermittlung gemäss Artikel 80 MWSTG wie folgt berechnet werden:

 

Beträge in CHF

Selbst erbrachte Dienstleistungen zu Drittpreisen*

100'000

davon 15 % geschätzter vorsteuerbelasteter Aufwand (netto)

15'000

davon 7,7 % MWST (Vorsteuerkorrektur)

1'155

*

Annahme: Die Dienstleistungen sind zu Drittpreisen bewertet und verstehen sich exkl. MWST.

 

Der so ermittelte Betrag ist unter Ziffer 415 der MWST-Abrechnung als Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch) zu deklarieren.

 

Der Meier Architektur AG steht es offen, eine eigene Berechnung für die Vorsteuerkorrektur der Ingebrauchnahme der (Verwaltungs-)Infrastruktur vorzunehmen. Diesbezüglich sind die Ausführungen in den Artikeln 67–68 MWSTV (gemischte Verwendung und sachgerechtes Ergebnis) zu beachten.

 

Bezüglich der gemischten Verwendung und deren Folgen wird auf die MWST-Infos Nutzungsänderungen und Vorsteuerabzug und Vorsteuerkorrekturen verwiesen.

 

Änderung des MWSTG per 01.01.2018.


28.08.2013
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