Die wichtigste vertragliche Pflicht eines Mieters besteht in der Bezahlung von Miete und Nebenkosten. Beim Vermieter sind diese Leistungen nach Artikel 21 Absatz 2 Ziffer 21 MWSTG von der Steuer ausgenommen, sofern nicht für die Vermietung nach Artikel 22 Absatz 1 MWSTG optiert wurde.

Vom Vermieter zusätzlich zur Miete und den Nebenkosten verlangte Zahlungen für unsachgemässe Behandlung des Mietobjektes durch den Mieter stellen echten Schadenersatz dar und unterliegen daher nicht der Steuer (Nicht-Entgelt; Art. 18 Abs. 2 Bst. i MWSTG). Aus Vereinfachungsgründen werden Kleinreparaturen dem Schadenersatz gleichgestellt. Darunter fallen sämtliche vom Vermieter dem Mieter in Rechnung gestellten Ersatz- oder Reparaturkosten, zu deren Bezahlung der Mieter vertraglich verpflichtet ist und die nicht zwingend auf eine unsachgemässe Behandlung des Mietobjekts zurückzuführen sind. Diese steuerliche Beurteilung gilt unabhängig davon, ob der Mieter selbst oder dessen Versicherung die Zahlungen leistet. Auf den Aufwendungen zur Behebung der Schäden aus der unsachgemässen Behandlung hat der Vermieter, sofern für die Mieteinnahmen optiert wurde, das Recht auf den Vorsteuerabzug.

Dem Vermieter steht es jedoch frei, die Kleinreparaturen nicht als Schadenersatz zu behandeln, sondern zum Normalsatz zu versteuern.

Zur Frage, wie die vom Mieter gewünschten Investitionen steuerlich zu behandeln sind, wird auf die nachfolgenden Ziffern 6.10.1 und 6.10.2 verwiesen.