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Steuerlich relevant sind in der Regel die nach den allgemeinen Grundsätzen der Buchführung aktivierbaren Anlagekosten für das Gebäude, nicht aber der Wert des Bodens ( Bst. e). Es ist dabei nicht von Bedeutung, ob auch tatsächlich eine Aktivierung erfolgt oder die Aufwendungen (ganz oder teilweise) der Erfolgsrechnung belastet werden.

 

Demnach ist bei den unbeweglichen Gegenständen eine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch bzw. Einlageentsteuerung) vorgesehen:

  • Bei der Neuerstellung und beim Erwerb von Liegenschaften ( Bst. a);

  • bei den wertvermehrenden Aufwendungen zusammen mit Energiespar-, Umweltschutz- sowie denkmalpflegerischen Massnahmen ( Bst. b);

  • bei den Grossrenovationen ( Bst. c).

 

Keine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch bzw. Einlageentsteuerung) erfolgt hingegen bei den werterhaltenden Aufwendungen, Betriebsstoffen und anderen Aufwendungen ohne Anlagekostencharakter ( Bst. d).


a)

Neuerstellung und Erwerb von Liegenschaften
Bei der Neuerstellung und beim Erwerb von Liegenschaften dienen die Anlagekosten oder der Kaufpreis (jeweils ohne den Wert des Bodens) als Grundlage für die Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch bzw. Einlageentsteuerung).

 

Bei ganz oder teilweise selbst erstellten Liegenschaften kann für die Ingebrauchnahme der betriebseigenen Infrastruktur ein Pauschalzuschlag von 33 % der auf den selbst erstellten Teil entfallenden Vorsteuern auf Material vorgenommen werden. Mit einzubeziehen für die Berechnung dieses Zuschlags sind die Vorsteuern auf allfälligen Drittarbeiten, die nicht als baugewerbliche Unterakkordanten gelten.

 

Bei Dienstleistungsunternehmen (namentlich bei Architektur- und Ingenieurunternehmen) kann die Ingebrauchnahme der betriebseigenen Infrastruktur ebenfalls annäherungsweise ermittelt werden, indem 15 % der selbst erbrachten Dienstleistungen zu Preisen wie für Dritte (exkl. MWST) als vorsteuerbelasteter Aufwand berücksichtigt und zum Normalsatz korrigiert wird.

 

Vorbehalten bleibt der effektive Nachweis der Vorsteuern, die auf die Ingebrauchnahme der betriebseigenen Infrastruktur entfallen.

 

 

Zusätzliche Beispiele zum Vorsteuerabzug und zu den Vorsteuerkorrekturen beim Erstellen eines Bauwerkes finden sich in der MWST-Branchen-Info Liegenschaftsverwaltung / Vermietung und Verkauf von Immobilien.

 

b)

Wertvermehrende Aufwendungen zusammen mit Energiespar-, Umweltschutz- und/oder denkmalpflegerischen Massnahmen
Als wertvermehrend gelten Aufwendungen mit Anlagekostencharakter, die zu einer baulichen Verbesserung führen und den Anlagewert erhöhen. Sie dürfen nicht nur der Erhaltung der Liegenschaft und deren Nutzungsmöglichkeiten dienen.

 

Beispiele von wertvermehrende Aufwendungen:

  • Ersteinbau einer Klimaanlage;

  • Erstinstallation einer Überwachungsanlage;

  • Estrichausbau: alt Abstellraum, neu Büroräumlichkeiten;

  • Ersteinbau einer Wasser-Enthärtungsanlage;

  • Ersteinbau von Storen/Jalousien;

  • Einbau zusätzlicher Heizkörper;

  • Belagsarbeiten inkl. Fundation: nur Neuanlage von Parkplätzen;

  • Aufwendungen im Zusammenhang mit Energiespar-, Umweltschutz- sowie denkmalpflegerischen Massnahmen, die wertvermehrenden Charakter haben, auch wenn sie bei den direkten Steuern vollumfänglich abziehbar sind.

 

c)

Grossrenovationen
Bei Grossrenovationen werden für die Belange der MWST mit Ausnahme der Betriebskosten (Betriebsstoffe, Hauswarttätigkeit und Verwaltungskosten) sämtliche Ausgaben für den Um- / Ausbau als wertvermehrende Aufwendungen behandelt. Kosten, die bei normalen Unterhaltsarbeiten den werterhaltenden Aufwendungen zuzurechnen sind, werden bei Grossrenovationen wie wertvermehrende Aufwendungen behandelt.

 

Übersteigen die Renovationskosten einer Bauphase insgesamt 5 % des Gebäudeversicherungswerts vor der Renovation, so ist der Vorsteuerabzug um die gesamten Kosten zu korrigieren, unabhängig davon, ob es sich um Kosten für wertvermehrende oder für werterhaltende Aufwendungen handelt.

 

d)

Werterhaltende Aufwendungen, Betriebsstoffe und andere Aufwendungen ohne Anlagekostencharakter
Solche Aufwendungen sind bei Nutzungsänderungen steuerlich nicht relevant, führen zu keiner Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch bzw. Einlageentsteuerung).

  • Werterhaltende Aufwendungen
     
    Als werterhaltend und somit steuerlich nicht relevant gelten Aufwendungen, die nicht zu einer baulichen Verbesserung führen und den Anlagewert auf Dauer nicht erhöhen. Solche Aufwendungen bezwecken nur die Erhaltung des bisherigen baulichen und nutzungsmässigen Zustandes.
     
    Die Ausführungen gemäss vorangegangenem Buchstabe c (Grossrenovationen) bleiben vorbehalten.
     
    Beispiele von werterhaltende Aufwendungen:
     

    • Dachrenovation: Umdecken des Daches;

    • Fassadenrenovation: Malerarbeiten;

    • Ersatz des Ölbrenners;

    • Ersatz der Bodenbeläge;

    • Ersatz sanitärer Installationen (ohne Komfortverbesserung);

    • Ersatz eines bestehenden Kamins;

    • Belagsarbeiten: nur Reparaturen und gleichwertiger Ersatz;

    • Reparaturarbeiten an bestehenden Einrichtungen.
       

  • Betriebsstoffe und andere Aufwendungen ohne Anlagekostencharakter
     
    Beispiele von steuerlich nicht relevante Aufwendungen:

     

    • Betriebsstoffe wie Heizöl, Gas, Wasser, Strom;

    • Hauswarttätigkeit;

    • Verwaltungskosten.

 

Ausnahme
Eine Vorsteuerkorrektur Einlageentsteuerung der Vorräte (Betriebsstoffe) ist vorgesehen, wenn die diesbezüglichen Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Heizölvorrat bei Beginn der Steuerpflicht oder bei Option). Eine Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch erfolgt, wenn sich ein solcher Vorrat bei Wegfall der Steuerpflicht noch in Verfügungsmacht der steuerpflichtigen Person befindet.

 

 

e)

Wert des Bodens
Der Wert des Bodens ist bei Nutzungsänderungen steuerlich nicht relevant, führt also zu keiner Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch / Einlageentsteuerung). Dem Wert des Bodens werden keine weiteren Aufwendungen zugerechnet, sofern diese gesondert in Rechnung gestellt werden.

 

 

Nähere Informationen zum Wert des Bodens können der MWST-Branchen-Info Baugewerbe entnommen werden.


26.05.2021
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